Ratgeber: Anschlussfinanzierung und Umschuldung

So finanzieren Sie Ihre Immobilie nach Darlehensende weiter

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, finanzieren Sie die Immobilie in der Regel über einen Kredit. Wenn dieser nach fünf, zehn oder 15 Jahren ausläuft, haben Sie die Möglichkeit zu einer Anschlussfinanzierung – mit oder ohne Umschuldung. Wie das funktioniert und auf was Sie achten müssen, lesen Sie in diesem Artikel.

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Das ist eine Anschlussfinanzierung

Eine Anschlussfinanzierung benötigt man, wenn der Festzins ausläuft und man der Bank noch Geld schuldet.

Die Sollzinsbindung gehört zu den elementaren Konditionen eines Immobilienkredites, die bei Vertragsabschluss schriftlich festgehalten werden. Sie beschreibt den Zeitraum, in dem der vereinbarte Zinssatz beibehalten wird. Dieser Festzins ist von jeglichen Schwankungen im Zinsniveau unberührt und bleibt über eine vereinbarte Laufzeit konstant. Hier spricht man auch von einem gebundenen Sollzins.  

Läuft der Festzins Ihres Baukredits aus und schulden Sie der Bank noch Geld, ist eine Anschlussfinanzierung nötig. Hier werden also Zinsen und Laufzeit mit der Bank neu ausgehandelt. Eine Anschlussfinanzierung können Sie frühestens 36 Monate vor dem Ende der Zinsbindung beantragen, spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist.

Generell ist es ratsam, so früh wie möglich mit der Bank Kontakt aufzunehmen und sich über eine Anschlussfinanzierung informieren zu lassen. Der Grund: So können Sie sich mitunter einen möglichst günstigen Zinssatz sichern. Zudem sollten Sie eine Umschuldung so früh wie möglich vornehmen, um bei Renteneintritt möglichst schuldenfrei zu sein.

Sollten Sie vergessen, nach einer Anschlussfinanzierung zu fragen, ist dies auch nicht weiter schlimm. Die kreditgebende Bank ist gesetzlich dazu verpflichtet, Ihnen spätestens drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung zu machen. Dieses Angebot ist aber nicht verpflichtend.

Das ist eine Umschuldung

Generell haben Sie zwei Möglichkeiten für eine Anschlussfinanzierung. Entweder Sie führen den Kredit unter neu ausgehandelten Konditionen bei Ihrer alten Bank weiter (Prolongation). Oder Sie wechseln aufgrund attraktiverer Konditionen zu einer neuen Bank. In diesem Fall spricht man von einer Umschuldung.

Bei einer Umschuldung gehen Sie zu der neuen Bank oder zum Vermittler und reichen dort aktuelle Unterlagen zum Objekt sowie zur Ihrer persönlichen finanziellen Situation ein. Die Unterlagen werden geprüft und Ihnen wird ein neuer Darlehensvertrag vorgelegt. Diesen unterzeichnen Sie, woraufhin die neue Bank Kontakt mit der alten Bank aufnimmt. Am Tag der Umschuldung überweist Ihre alte Bank dem neuen Baufinanzierer den offenen Darlehensbetrag und übernimmt eine noch bestehende Grundschuld.

Gebühren fallen für den Wechsel nicht an. Die einzigen Kosten, die entstehen, sind für die Grundschuldabtretung. Die Kosten liegen je nach Höhe der Grundschuld bei 0,1 bis 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags. Bei einer Grundschuld von 100.000 Euro wären das demnach maximal 200 Euro.

Vergleichen Sie Angebote zur Anschlussfinanzierung

Bevor Sie sich wahllos für eine Anschlussfinanzierung entscheiden, sollten Sie mehrere Angebote miteinander vergleichen. Helfen können dabei sogenannte kostenlose Anschlussfinanzierungsvergleiche im Internet.

Das passende Angebot ist abhängig von verschiedenen Faktoren. Dazu zählen:

  • Angesparte Geldbeträge, Erbschaften, Schenkungen, mit denen Sie einen Teil der Restschuld begleichen können. Dadurch verringert sich die Laufzeit beim Anschlusskredit.
  • Veränderte Einnahmen und Ausgaben, zum Beispiel durch die Geburt eines Kindes oder eines Jobwechsels. Hierbei können Sie Ihre Monatsraten anpassen, also erhöhen oder senken.
  • Absehbare Veränderungen bei der Arbeit oder Familie, die Einfluss auf die finanzielle Situation haben. Dies hat Einfluss auf die Zinsbindung. Wenn Sie also in wenigen Jahren vorhaben, in die Stadt zu ziehen, kann eine kurze Zinsbindung von Vorteil sein. So sparen Sie sich beim Verkauf der Immobilie hohe Vorfälligkeitsentschädigungen an die Bank.

Vorteile einer Anschlussfinanzierung

  • Monatsrate und Zinssatz können an aktuelle finanzielle und persönliche Situation angepasst werden.
  • Bei einem Angebotsvergleich können Sie – je nach Restschuld und Zinskondition – mehrere Tausend Euro sparen.
  • Oft wartet ein besseres Zinsangebot auf Sie.
  • Die alte Bank prüft bei einer Anschlussfinanzierung die Kreditwürdigkeit nicht erneut.

Nachteile einer Anschlussfinanzierung

  • Bei knapper Finanzierung müssen Sie bei der alten Bank bleiben.
  • Bei Umschuldung nimmt die neue Bank eine erneute Prüfung der Finanzierung vor, was viel Zeit in Anspruch nehmen kann.
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