Sollzinsbindung beim Immobilienkredit

Sollzins und Sollzinsbindung verständlich erklärt

Die Sollzinsbindung gehört zu den elementaren Konditionen eines Immobilienkredites, die bei Vertragsabschluss schriftlich festgehalten werden. Für das begriffliche Verständnis dient zunächst die Klärung des Begriffes „Sollzinsen“. Diese geben an, wie viel Zinsen Sie als Kreditnehmer für die Aufnahme eines Kredits an den Kreditgeber zahlen müssen. Der Sollzins, früher auch Nominalzins genannt, gibt immer den Netto-Betrag eines Zinssatzes an. Der Sollzins plus sämtlicher Nebenkosten eines Kredits ergibt den Effektivzins.

Die Sollzinsbindung beschreibt hingegen den Zeitraum, in der der vereinbarte Zinssatz beibehalten wird. Es handelt sich also um eine Art Festzins, der von jeglichen Schwankungen im Zinsniveau unberührt und über eine vereinbarte Laufzeit konstant bleibt. Hier spricht man auch von einem gebundenen Sollzins.

Dem gegenüber steht ein variabler Sollzins, wo der Zinssatz von der Bank an das aktuelle Marktgeschehen angepasst wird. Im Bereich der Immobilienfinanzierung spielen variable Sollzinsen aber kaum eine Rolle.

Vor- und Nachteile der Sollzinsbindung

Die Sollzinsbindung bietet wenig Flexibilität, dafür aber eine bessere finanzielle Planung. Sie als Schuldner können so den genauen Anteil der Kreditsumme berechnen, den Sie in der festgelegten Zeitspanne tilgen können.

Der große Nachteil: Sie haben bei einer Solzinsbindung wenig Spielraum – vor allem bei langen Laufzeiten. Eine vorzeitige Tilgung des Darlehens sowie eine Umschuldung sind frühestens ab zehn Jahren möglich. Wichtig: hierbei gilt eine sechsmonatige Kündigungsfrist. Vor Ablauf der zehn Jahre wird eine Zahlung einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Bindungslaufzeit nach Zinsniveau ausrichten

Eine gewisse Flexibilität haben Sie bei der Laufzeit der Sollzinsbindung. Bei Immobilienkrediten liegt diese theoretisch zwischen einem und 30 Jahren. In der Regel sind die Laufzeiten bei einer Sollzinsbindung aber eher langfristig angesetzt. Eine lange Zinsbindung ist vor allem in Zeiten von Niedrigzinsen ratsam. Ist das Zinsniveau hingegen recht hoch, sollten Sie auf eine kürzere Bindung setzen.

Endet die Laufzeit der Sollzinsbindung, haben viele Schuldner den Kredit noch nicht vollständig getilgt. Es bleibt eine Restschuld. Hier kommt eine Anschlussfinanzierung zum Zuge, deren Zinsen auf Grundlage der aktuell gültigen Marktzinsen festgelegt werden.

Diese Faktoren beeinflussen die Höhe des Sollzinses

Je niedriger der gebundene Sollzinssatz ist, desto weniger Entgelte müssen Sie an die Bank zurückzahlen. Die Höhe des Sollzinses ist dabei von mehreren Faktoren abhängig:

Laufzeit: Je länger die Sollzinsbindung andauert, desto höher ist der Zinssatz. Kunden zahlen so die Planungssicherheit mit.

Bonität: Je besser Ihre Bonität ausfällt, desto geringer ist das Ausfallrisiko für die Bank. Demnach kann der Kreditgeber Ihnen einen attraktiveren Sollzins anbieten.

Kreditsumme: Fällt die Kreditsumme vergleichsweise klein aus, ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass Sie als Schuldner diese tilgen können. Die Bank hat somit mehr Sicherheit und kann den Zinssatz entsprechend niedrig berechnen.

Eigenkapital: Auch hier gilt: Je mehr Eigenkapital Sie besitzen, desto höher ist die Sicherheit für die Bank.

EZB: Die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflussen den Sollzinssatz. Steigen die Leitzinsen, gilt das zeitversetzt auch für den Sollzins.